Quanto (o "come") costa ristrutturare casa?

Operando per una impresa di ristutturazioni mi capita spesso di essere contattato da persone che si rivolgono a me più o meno con questo approccio: "Ho un appartamento di X anni e Y metri quadri: voglio fare dei lavori. Quanto mi costa ristrutturare casa?". Spesso la domanda è secca, nel senso che non mi vengono forniti ulteriori parametri per fornire una stima. Chiederò lumi e la possibilità di fare un sopralluogo, ma nel frattempo posso dare una prima risposta a questa domanda? Sì.


Premesso dunque che per fornire una stima precisa dei costi sono necessarie diverse informazioni indispensabili sullo stato dell'immobile ed è sempre indispensabile almeno un sopralluogo, la domanda può essere interessante per fornire indicazioni attinenti, ovvero risponderò a "come si può determinare il costo per ristrutture casa?"

La risposta è: ogni impresa ha il suo metodo. Solitamente, ad ogni modo, ci si trova di fronte a tre tipologie di determinazione del costo/compenso: ad ore, a misura e chiavi in mano.

Sviluppo meglio queste tipologie nei paragrafi dedicati qui sotto e vi spiego quale ritengo la migliore e perchè.

Costi di ristrutturazione con COMPENSO AD ORE

Come funziona: si stabilisce un compenso orario. Successivamente ogni persona che lavora in cantiere (muratori, idraulici, elettricisti, ecc.) annota le ore di lavoro fatte; a fine lavori si conosce l'ammontare delle ore impiegate e si "fanno i conti": si moltiplicano le ore fatte per il compenso orario e..... si litiga!

Vi sono alcuni aspetti da considerare:

• chi lavora a ore non è certo incentivato ad essere veloce, così che alla fine spesso le ore sono tante e il prezzo sale alle stelle;
• il Cliente, che difficilmente è un esperto nel settore, spesso sottovaluta la quantità di ore necessarie ad ogni intervento;
• oltre alle ore di effettivo lavoro in cantiere, spesso si sottovaluta il fatto che va considerato anche il tempo per gli spostamenti e impiegato per andare ad acquistare e trasportare i materiali necessari;
• ai costi della manodopera, determinata come detto ad ore, sono da aggiungere quelli dei materiali ed eventualmente del noleggio di alcune attrezzature (camion, martello pneumatico, gru...);
• il costo reale viene conosciuto solo a fine lavori e perciò non è possibile fare preventivi affidabili ed avere una garanzia sul prezzo finale.

Considerazioni finali:
Per i motivi sopra citati, il compenso "ad ore" è consigliato solamente a persone esperte del settore e soprattutto a chi ha nervi saldi e spirito di avventura.

Essendo quella "ad ore" fondamentalmente una determinazione inaffidabile, inefficente e spesso antipatica, la mia ditta, PROMURA srl di Cesena, ha ad esempio eliminato fin da subito la possibilità di eseguire preventivi "ad ore", evitando di creare inutili malumori a fine lavoro.

Costi di ristrutturazione con COMPENSO A MISURA

Come funziona:

1. ci si fa fare un Computo Metrico dettagliato da un tecnico esperto;
2. si da una copia del suddetto Computo ad una o piu' Ditte per il preventivo.
3. Le Ditte in questa fase scrivono il loro vicino ad ogni “voce” del preventivo; il prezzo totale si ottiene moltiplicando per ogni voce il prezzo unitario per la quantità delle opere e infine sommando tutti i prezzi.

In questo modo è possibile confrontare i preventivi di ditte diverse, basandosi sulla stessa descrizone dei lavori e scegliere il più conveniente.

Attenzione: quando si riceve un preventivo è opportuno controllare che a tutte le “voci” di capitolato sia stato messo un prezzo (spesso le Ditte si “dimenticano” di mettere uno o due prezzi per diminuire il totale) e che le ditte non abbiano aggiunto postille o precisazioni: i preventivi da confrontare devono esser tutti uguali tra loro.

Alcune considerazioni:

• il confronto dei preventivi è un buon metodo per tentare di individuare la Ditta più conveniente ma non per sapere esattamente quanto spenderò;
• anche in questo caso il costo reale viene calcolato alla fine dei lavori: infatti la Ditta non garantisce del prezzo totale ma solo del prezzo unitario (per esempio al metro quadrato); ricordiamo che le quantita' sono state calcolate dal tecnico.
  Esempio:
  Computo metrico : “posa pavimentazione ... “ mq. 25,00
  Preventivo: la Ditta aggiunge il prezzo € 20,00 al mq.
  Totale preventivo: 25,00x20= € 500,00
  A fine lavori: si misura il pavimento effettivamente montato: mq. 32,00 x € 20,00 = € 640,00... allo stesso prezzo di 20,00 euro al mq ho speso di più!
• il costo finale può lievitare anche perchè il capitolato redatto da una terza persona era incompleto.
  Esempio:
  a fine lavori la Ditta richiede un extra di 40,00 euro perchè ha acquistato la colla e lo stucco per la posa del pavimento, che non erano esplicitamente previsti sul capitolato.
• ancora: se vengono fatti lavori non previsti da capitolato (i famosi “EXTRA”) senza concordare preventivamente il prezzo, state sicuri che alla resa dei conti gli EXTRA saranno certamente molto cari. Attenzione: gli EXTRA possono essere esplicitamente richiesti dal Cliente ("ho deciso di rifare anche il pavimento del soggiorno") oppure suggeriti dalla Ditta ("già che ci siamo, le suggerisco di rifare anche il pavimento del soggiorno, vedrà che non se ne pentirà...").

Costi di ristrutturazione CHIAVI IN MANO

Personalmente è la tipologia di determinazione del prezzo che preferisco. Non a caso la mia ditta Promura srl di Cesena opera quasi esclusivamente con la metodologia Chiavi in Mano.

In questo modo, a fronte di un progetto e/o di una descrizione dei lavori da fare, stimata direttamente da un tecnico interno, la Ditta formula una offerta nella quale vengono esplicitamente previsti tutti i costi e gli oneri necessari per dare l'opera completa e realizzata a regola d'arte.

L'offerta viene fatta “a forfait”, ovvero tutto compreso e con garanzia del costo finale. Questo significa che il prezzo non è suscettibile di variazione alcuna (sempre che nel corso dei lavori non si rendano necessarie variazioni richieste espressamente da parte del Cliente).